自貿(mào)區(qū)內(nèi)投資住宅還是寫字樓好？
繼上海自貿(mào)區(qū)運行一年多以來，國內(nèi)自貿(mào)區(qū)擴(kuò)至四個，包括天津、福建和廣東在內(nèi)的三大自貿(mào)區(qū)4月21日正式掛牌，從此掀起自貿(mào)區(qū)開發(fā)的熱潮。四大自貿(mào)區(qū)定位各有特色，房地產(chǎn)市場是否也迎來新的發(fā)展機(jī)遇？日前，第一太平戴維斯發(fā)布了“四大自貿(mào)區(qū)PK報告”，從多個不同的角度比較和解讀了各大自貿(mào)區(qū)的現(xiàn)狀。順德的小伙伴們可參考報告信息，把握發(fā)展機(jī)遇。
四大自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
投資回報率：寫字樓或高過住宅
自南沙自貿(mào)區(qū)掛牌以來，南沙樓市無疑成為廣州最熱的區(qū)域，除了自住買家外，還有不少看好南沙發(fā)展的投資客。參考上海自貿(mào)區(qū)樓市行情，或許能增加投資者信心。
數(shù)據(jù)顯示，上海自貿(mào)區(qū)試點初始，周邊住宅價格被炒高50%以上，去年住宅價格回歸理性，但時隔一年多周邊住宅的價格仍有超過10%以上的提升，尤其是二手樓價格。例如，臨港區(qū)域2013年一手住宅價格是12484元/m2，到2014年一手價格反而下降了7.8%至11503元/m2；2013年二手住宅價格是7016元/m2, 2014年二手價格則上漲了20%，達(dá)到8410元/m2。
由于自貿(mào)區(qū)在金融創(chuàng)新、開發(fā)外商投資方面擁有眾多優(yōu)勢，吸引到國內(nèi)外企業(yè)的積極進(jìn)駐。截至去年年底，上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)注冊企業(yè)共21239家，新增的企業(yè)中超過八成是內(nèi)資企業(yè)，金融服務(wù)類企業(yè)占比10%左右。而深圳前海在吸引金融企業(yè)方面一枝獨秀，截至2015年2月底，前海入駐企業(yè)已超2.5萬家，其中金融機(jī)構(gòu)占比56.5%。據(jù)悉，深圳前海發(fā)展起來后，地段上比南山中心商務(wù)區(qū)和寶安中心區(qū)更好，預(yù)計寫字樓租金回報率會在3.8%左右。而珠海橫琴寫字樓定位較高，預(yù)計未來租金回報率將在4%～4.5%。
南沙一季度成交面積超35萬㎡
南沙今年一季度成交面積超過35萬平方米，同比大增154%；交易均價為10240元/m2，較去年同期售價下跌9.3%。南沙樓價之未能隨著成交量上漲而上升，是源于供應(yīng)量的迅猛增加，預(yù)期后期南沙房價漲幅也將非常有限，但公寓產(chǎn)品不受限購約束，漲價明顯，部分樓盤上漲幅度達(dá)到50%。目前南沙一手供應(yīng)量大，二手市場則幾乎沒有承接力，不過若耐心等待數(shù)年，樓價漲幅依然可期待。
南沙寫字樓租金回報僅3.2%，明珠灣區(qū)寫字樓料明顯提升
上海自貿(mào)區(qū)雖然只有一些舊寫字樓，但掛牌后隨著注冊企業(yè)飆升令寫字樓租賃異常火爆，區(qū)內(nèi)寫字樓項目一個月內(nèi)租金翻倍，目前租金雖有所回落，但整體水平仍高出掛牌前50%以上。
南沙城區(qū)的奧園金沙廣場和華匯國際廣場目前租金26～30元/m2，租金回報率在3.2%，而萬達(dá)廣場寫字樓售價約12500元/m2，未來租金預(yù)計在35元/m2/月，租金回報率在3.3%。相比上海，南沙目前寫字樓租金偏低，未來隨著自貿(mào)區(qū)的發(fā)展，南沙明珠灣商務(wù)區(qū)寫字樓售價將高于現(xiàn)有水平，租金預(yù)計會有明顯的提升，租金回報率應(yīng)在4%以上。第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，投資自貿(mào)區(qū)核心區(qū)的寫字樓物業(yè)投資回報或會高過住宅物業(yè)。